Aandeel VGP

De Belgische vastgoedontwikkelaar VGP, met klanten zoals Amazon, Zalando en BMW, verloor op 3 oktober 2022 30% van zijn beurswaarde. De grootste klap die het bedrijf ooit heeft moeten verduren. Deze klap komt bovenop de afstraffing van het aandeel VGP in 2022 en daarbij zakt de waarde nog tot slechts een derde van de waarde in november 2021.

In dit artikel bespreken we de aanleiding van de koersval van het aandeel VGP: de pauzering van de joint venture van VGP met het Duitse Allianz. Verder duiken we in de cijfers van het bedrijf en bespreken we de waardering, het toekomstperspectief en de koers.

Het bedrijf VGP

Het aandeel VGP maakt sinds 2022 deel uit van de prestigieuze BEL 20 index en hoort daarmee tot de 20 grootste beursgenoteerde bedrijven in België. VGP is een Europese vastgoedontwikkelaar, beheerder en eigenaar van logistiek en semi-industrieel vastgoed. Het bedrijf startte zijn activiteiten in 1998 in Tsjechië, maar hield zijn hoofdkantoor in Antwerpen. Sindsdien kon het bedrijf uitbreiden naar vele Europese landen, maar het heeft tot op de dag van vandaag ironisch genoeg nog geen projecten in België.

Na de beursintroductie op de Euronext Brussel in 2007 kon het bedrijf uitbreiden naar Midden-Europa en de Baltische staten. Vervolgens zet het de verovering van logistiek vastgoed verder door uitbreidingen naar Duitsland, Spanje en in 2016 de partnership met Allianz. Dit jaar zal het zijn eerste kantoor openen in Zweden om zo de Scandinavische markt te betreden.

Geen GVV

Het bedrijf voldoet omwille van de activiteit als vastgoedontwikkelaar niet aan de voorwaarden om als Gereglementeerde vastgoedvennootschap door het juridische leven te gaan. Bij een GVV mag de schuldgraad nooit groter zijn dan 65%, dat biedt voor VGP voor- en nadelen, zo kan de vennootschap een grotere financiële hefboom creëren. Dit zorgt ook voor een grotere kans op financiële problemen of financiële stress. De GVV is verplicht om 80% van zijn cashresultaat uit te keren aan de aandeelhouders als dividend. VGP kan deze liquide middelen gebruiken om vastgoedprojecten te financieren, maar de belegger moet tevreden zijn met een lager dividendrendement. De payout ratio van VGP bedraagt meestal tussen de 40% en de 60%. Het dividendrendement van 9,94% kan nog steeds gezien worden als hoog.

De activiteit

VGP gaat te werk met een quasi volledig geïntegreerd businessmodel. Dat houdt in dat het de klant ondersteunt van begin tot eind.

Het bedrijf bezit een grote portefeuille aan percelen op strategische gebieden in de logistieke sector. Een project zal enkel starten wanneer het een contact heeft met de uiteindelijke huurder. Bij het projectontwerp zal het bedrijf ook nauw samenwerken met de klant om zo alle wensen en noden van de klant te verwerken in het project zelf. Hierbij ligt de focus op logistieke activiteiten, zoals opslag of herverpakking.

De ontwikkelde projecten verkoopt het vervolgens aan joint ventures of verhuurd het zelf via contracten op langere termijn. Deze inkomsten worden vervat in het investeringssegment van VGP, alle huurinkomsten zowel rechtstreeks als via het belang in joint ventures.

Joint ventures Allianz

De vierde joint venture met Allianz werd afgeblazen. Het bedrijf verkoopt veel projecten via een 50/50 joint venture om zo sneller liquide middelen te genereren. Door de woelige economische omgeving werd een prijsbepaling zeer moeilijk. Daarom wil het bedrijf eerst de volatiliteit van de markt wat laten afkoelen om dan de transactie af te ronden. De vierde Joint Venture was essentieel voor een verbetering voor de balans van VGP. De CEO, Jan Van Geet, hoopt dat de transactie volgend jaar zal slagen. De samenwerking met de verzekeraar Allianz is belangrijk om het bedrijfsmodel van VGP intact te houden. Vooral de prijs van logistiek vastgoed wordt nu ook in vraag gesteld.

De vertraging van de deal zorgt nog zeker niet voor een breuk tussen de partners. Zij zien beiden nog potentieel en een toekomst met elkaar.

Resultaten eerste jaarhelft VGP

Tijdens de eerste helft van het fiscale jaar 2022 kon VGP een netto winst van 153,1 miljoen realiseren. De jaarlijkse huurinkomsten stegen YTD met 9,7%, oftewel een stijging van € 35,4 miljoen.

Het bedrijf leverde 17 projecten af met een bezettingsgraad van 99,3% van 334 000 m². Deze projecten brengen op zijn beurt 17,1 miljoen aan huurinkomsten in het laatje voor VGP. In de pijplijn zitten nog 40 projecten, goed voor meer dan 1,3 miljoen m² die naar schatting een extra € 88,1 miljoen aan huurinkomsten met zich mee zullen brengen wanneer ze volledig zijn afgewerkt.

Door de afwikkeling van de derde joint venture kon er netto € 215 miljoen euro worden toegevoegd aan de cashbalans.

Outlook voor VGP

Ook de constructiekosten stijgen voor VGP, dat probeert het bedrijf grotendeels te hedgen door het verhogen van de huurprijzen. Het bedrijf geeft wel aan dat dit de negatieve inflatoire ontwikkelingen niet volledig zal dekken. Daarom waarschuwt VPG ook dat de constructiemarges hieronder kunnen lijden. Verder kondigde het bedrijf uitbreidingen aan naar Scandinavische landen met hun eerste kantoor in Zweden.

De portefeuille, beschermd tegen inflatie, zal verder standhouden in het tweede jaarhelft van 2022. De vierde joint venture met Allianz zou de balans verder versterken maar viel helaas in het water. Verder kondigde Amazon recent ook aan dat het geen nieuw logistiek vastgoed nodig had, dat kwam voor zowel beleggers als analisten als een verrassing.

Waardering aandeel VGP

De waardering voor het aandeel VGP is aan de lage kant. Er zit een discount op de portefeuille en dat biedt kansen. We vergelijken de waardering met zijn Belgische collega Warehouse De Pauw (WDP) die wel een GVV is. De koers / winst is enorm laag met 2,53. De TEV / omzet lijkt aan de hoge kant, maar dat komt vooral door de omvang van de landbank. Na de enorme koersval en het verdwijnen van de lichte hype is de waarde nu sterk aangescherpt.

Koers aandeel VGP

Sinds de start van 2022 viel de koers maar liefst met 72% van 256 euro naar 70 euro vandaag. Daarbij staat het aandeel opnieuw op het niveau van 2018-2019.

Conclusie aandeel VGP

VGP heeft een interessant bedrijfsmodel en heeft intussen een aantrekkelijkere waardering met daarbovenop het dividendrendement van bijna 10% . Het is afwachten wat de globale vastgoedmarkt en economie zullen doen in de komende maanden. De enorm gunstige omstandigheden van 2021 blijven voorlopig uit. Het afsluiten van de vierde joint venture zal de balans goed doen en beleggers geruststellen.

Zelf het aandeel VGP kopen of verkopen?

LYNX geeft u de mogelijkheid om zelf in aandelen van bijna ieder beursgenoteerd bedrijf ter wereld te beleggen, dus ook in het aandeel VGP. U heeft toegang tot 150 beurzen in 33 landen. Bekijk het aanbod: