Aandeel Unibail-Rodamco-Westfield

Aandeel Unibail-Rodamco-Westfield

Nieuws Unibail-Rodamco-Westfield

De koers van het aandeel Unibail-Rodamco-Westfield staat zwaar onder druk. Winkelvastgoed was al langer niet populair, maar nu met het coronavirus zakken winkelcentra verder weg. Druk bezochte plekken zijn in tijden van een epidemie risicovol, maar het dividend is nu wel erg royaal. Als eigenaar van vastgoed heeft Unibail-Rodamco-Westfield namelijk enkel indirect last van teruglopende verkopen. Nu winkelcentra gesloten zijn zal Unibail-Rodamco-Westfield genoodzaakt worden om tijdelijk concessies te doen aan de huurders van de winkels. Hoeveel dit gaat kosten en hoe lang het coronavirus aanhoudt is nog niet bekend. Dit zorgt voor enorm veel onzekerheid en mede hierdoor is het aandeel keihard weggezakt.  De rest van de markt is echter ook stevig afgestraft. Wanneer de onzekerheid afneemt zal de koers waarschijnlijk herstellen. Is nu een goed moment om aandelen Unibail-Rodamco-Westfield te kopen?

Historie Unibail-Rodamco-Westfield aandeel

Unibail-Rodamco werd gecreëerd in 2007 met de fusie van Unibail en Rodamco. In 2018 werd Westfield aan toegevoegd. Met de overname van Westfield breidde het concern uit naar de VS. De timing van deze expansie was zeer ongelukkig gezien de prijsontwikkeling op de Amerikaanse markt. In de VS zijn er namelijk meer winkelcentra en is er sprake van een overschot. Betere winkelcentra presteren beter, maar toch blijven de prijzen fors onder druk staan.

De focus op hogere kwaliteit winkelcentra komt Unibail-Rodamco-Westfield nu heel goed uit. Unibail-Rodamco-Westfield verkocht bijvoorbeeld 6 Franse bezittingen aan Wereldhave in december van 2014. Deze focus op de beste winkelcentra helpt de organisatie nu. Zwakkere winkelcentra moeten namelijk veel investeren om ze aantrekkelijk te houden en de bezettingsgraad hoog te houden. De beste winkelcentra hebben daar op dit moment minder last van en weten nog wel bezoekers te trekken.

Rendement op vastgoedfondsen

Vastgoedbedrijven keren vaak een groot deel van de winst uit in dividend. De groei komt voornamelijk van hogere huur, aangezien er weinig winst overblijft om te investeren. Voor het aankopen van nieuwe panden geven vastgoedbedrijven meestal nieuwe aandelen uit. Wanneer deze investeringen in vastgoed gebeuren voor een vergelijkbare waarde als de huidige aandelen, heeft dit weinig effect op het dividend per aandeel. Wanneer de aandelen echter een stuk meer waard zijn, dan is het aantrekkelijk om te groeien door extra aandelen uit te geven. Van dit opgehaalde geld kunnen dan nieuwe investeringen in vastgoed worden gedaan

De waarde van vastgoed kent een cyclisch verloop. Dit is te verklaren doordat er in goede tijden veel wordt gebouw omdat krapte op de markt kansen biedt voor vastgoedontwikkelaars. Wanneer de nieuwe projecten op de markt komen, of de vraag tegenvalt, dan drukt dit de prijzen. Het resultaat is dan weer een toenemende leegstand. Als belegger dient u dus altijd een inschatting te maken van de stand in deze cyclus.

Grootste vastgoedconcern van Nederland

Unibail-Rodamco-Westfield (URW) is het grootste Nederlandse vastgoedconcern en is tevens het bedrijf met één van de hoogste dividenden uit de AEX. Het bedrijf richt zich op grotere meer prestigieuze winkellocaties. Met de overname van Westfield krijgen ze nu een betere positie in de VS en Australië. De overname was vrij prijzig en de winkels in Europa lijken beter te presteren. Wel profiteert Unibail-Rodamco-Westfield van de sterke dollar met haar winkels in de VS. Luxe winkelcentra lijken minder last te hebben van online concurrentie. Toch staat deze markt onder druk en is dit aandeel vooral aantrekkelijk wegens het dividend van 11,9%.

losse winkels vs winkelcentra

Wanneer je wil investeren in winkels zijn er verschillende keuzes. Ga je voor de bekendste en grootste binnensteden, of juist voor kleinere winkelcentra die wel dominant zijn in de regio. Locatie is bij vastgoed altijd de meest belangrijke factor, maar er zijn ook andere keuzes die binnen winkelvastgoed gemaakt moeten worden. Een andere belangrijke afweging is tussen losse winkels of winkelcentra. Het bezit van een geheel winkelcentra geeft meer controle en schaalvoordelen. Het nadeel van winkelcentra is dat ze de aantrekkingskracht van historische binnensteden missen. Mocht de populariteit van een winkelcentrum afnemen, dan is dat lastig om te draaien. Hogere leegstand heeft namelijk een negatief effect op de aantrekkelijkheid en dit creëert een vicieuze cirkel. Unibail-Rodamco-Westfield heeft vooralsnog niet zoveel last van deze problemen, maar de vrees heerst dat de problemen van leegstand zich ook bij de betere winkelcentra laten zien.

Koers Unibail-Rodamco-Westfield

De koers van Unibail-Rodamco-Westfield is ingestort. Dit komt door een combinatie van onrust door het coronavirus en verminderde populariteit van winkelcentra. Beleggers anticiperen op verdere verslechteringen. Tot nu toe zijn de resultaten van de winkelcentra van Unibail-Rodamco nog niet hard getroffen. De lagere waardering maakt het aandeel zeer aantrekkelijk, wanneer je denkt dat de situatie voor goede winkelcentra gunstig zal blijven.

Balans Unibail-Rodamco-Westfield

Vastgoed wordt doorgaans gefinancierd met veel schulden en dit zien we ook terug bij Unibail-Rodamco-Westfield. De organisatie heeft maar liefst een nettoschuld van € 25,8 miljard. Dit is behoorlijk, zeker gezien het feit dat de marktkapitalisatie is gedaald tot € 12,4 miljard. Wanneer we echter kijken naar de schulden ten opzichte van de vastgoedwaarderingen, zijn de schulden een stuk redelijker. De Loan to value ratio is na de verkoop van een aantal Franse winkelcentra slechts 37,2%. Dit lijkt een stuk houdbaarder, maar het is dus de vraag of deze waarderingen ook door de markt redelijk gevonden worden. De transactie met Credit Agricole lijkt aan te geven dat sommige partijen nog steeds bereid zijn tegen deze vastgoedwaarderingen transacties te doen.

Volgens deze waarderingen komt de waarde van de portefeuille uit op € 199,20 per aandeel. Dit is meer dan het dubbele van de huidige prijs die € 89,66 bedraagt.

Dividend Unibail-Rodamco-Westfield

Het dividend van € 10,80 is al een aantal jaar constant. Het rendement is met 12% ruim voldoende. Toch lijkt de markt gezien de hoogte van het dividend niet helemaal zeker te zijn van het dividend. De hoge schuldgraad en de zorgen over winkelcentra spelen een rol. Het coronavirus voegt hier natuurlijk ook nog wat extra paniek aan toe. Via de huurinkomsten kan het coronavirus indirect natuurlijk URW raken. Mogelijk moet Unibail-Rodamco-Westfield sommige huurders wat tegemoet komen, maar eigenaren van vastgoed zijn minder gevoelig voor deze problemen dan de uitbaters van de winkels. De lagere rente helpt vastgoedpartijen ook omdat dit ervoor zorgt dat aflopende leningen tegen lagere rentes kunnen worden verlengd.

Concurrenten

Unibail-Rodamco-Westfield is zeker niet het enige beursgenoteerde vastgoedconcern. Er zijn concurrenten die op Unibail-Rodamco-Westfield lijken. Het beste voorbeeld daarvan is Klépierre. Dit Franse concern richt zich grotendeels op dezelfde soort winkelcentra, maar heeft geen activiteiten in de VS. Een kleinere Europese concurrent is Eurocommercial Properties. Een speler die zich richt op winkelcentra van minder hoge kwaliteit is bijvoorbeeld het geplaagde Wereldhave. De resultaten daarvan zijn duidelijk teleurstellend. Hier vindt u een vergelijking tussen de beste vastgoedfondsen.

Een speler die zich niet richt op winkelcentra maar op losstaande winkels, is Vastned Retail. Winkelcentra hebben bepaalde voor- en nadelen ten opzichte van losse winkels. De winkels in historische binnensteden verliezen minder snel aan relevantie, maar leegstand in losse winkelpanden kan ook negatieve gevolgen hebben. De mogelijkheden voor het management zijn daarnaast meer beperkt.

Internationaal zijn er ook nog grote rivalen zoals Macerich in de VS en de gigant van de industrie Simon Property Group.

Analisten advies Unibail-Rodamco-Westfield

Er zijn 23 analisten die advies geven over het aandeel Unibail-Rodamco-Westfield. Acht van hen geven URW een koopadvies. Tien analisten geven Unibail-Rodamco-Westfield een houdadvies en vijf analisten hebben een verkoopadvies voor Unibail-Rodamco-Westfield. Zowel de koersdoelen als de koers van URW laat een dalende trend zien. Recent is de koers van Unibail-Rodamco-Westfield een stuk verder weggezakt. Analisten hebben de koersdoelen echter nog nauwelijks veranderd. Het potentieel volgens de analisten is dus 57,3% exclusief dividend. Dit lijkt erg ruim, maar het is waarschijnlijk dat analisten het koers naar beneden bijstellen.

Conclusie

Winkelcentra zitten al tijden in de hoek waar de klappen vallen. De overname van Westfield was ongelukkig, gezien de overcapaciteit in de VS. De focus op winkelcentra van hoge kwaliteit pakt daarentegen erg goed uit. De onrust rond het coronavirus duwt de koers verder naar beneden. Of dit terecht is zal voor een groot deel afhangen van hoe het virus zich verder verspreid. Paniek in de markt heeft de koers behoorlijk naar beneden gedrukt en de lagere rente zal Unibail-Rodamco-Westfield helpen.

Meer weten?

Hieronder een aantal artikels die u mogelijk ook interessant vindt.

Beste vastgoedfondsen: Een vergelijking van verschillende Nederlandse en internationale vastgoedpartijen.

Beste Nederlandse dividendaandelen: In dit artikel leest u een vergelijking van alle Nederlandse dividendaandelen met het dividendrendement en een analyse van de kansen & risico’s.